 | 业务介绍 | ||||||||
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本案是否适用《解释》第七条第一款处理，首先要看拆迁协议中有关补偿安置房屋的约定是否符合该条第一款房屋“位置、用途特定”的要求。只有经过特定化，该拆迁补偿安置房屋才能成为被拆迁人主张优先取得的对象。本案兴安公司作为甲方、索胜芝作为乙方、新沂市拆迁办公室作为鉴证机关签订的拆迁安置协议书，约定给索胜芝回迁安置北沿街西头第一单元门朝东楼下门向北营业门面房85平方米，从此项内容看，协议关于回迁安置房屋的位置及用途均是明确、特定的。其次，根据《解释》第二十八条第二款规定，《中华人民共和国房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用该解释。《解释》于2003年6月1日施行，本案在其施行后尚在一审阶段，故应当适用《解释》。最后，根据《解释》第七条第二款的规定，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。本案6名原告并未行使解除权，而是请求取得房屋所有权，法院应予支持。综上，本案应当适用《解释》第七条处理，争议的拆迁补偿安置房屋应归6名原告所有。
2.涉案商品房买卖合同的效力及处理
《解释》第七条是针对拆迁安置补偿协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁安置协议中被拆迁人予以特定保护而作的规定。该条款表明，一旦被拆迁人请求获得该房屋的所有权，第三人订立商品房买卖合同的目的将无法实现。对于第三人来说，其无法获得所购房屋所有权是由于出卖人故意隐瞒所售房屋是被拆迁人以所有权调换形式取得的拆迁补偿安置房屋所致，其所受损失理应得到赔偿。根据《解释》第九条规定，出售人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
本案东辰公司对兴安公司将涉案房屋安置给索胜芝的事实应当处于一种明知的状态，其将该房屋出售给贺苏梅的行为构成了欺诈行为，故东辰公司与贺苏梅签订的商品房买卖合同属于可撤销合同。贺苏梅执行判决返还房屋后，可行使撤销权要求兴安公司和东辰公司返还购房款并赔偿因此遭受的经济损失。
该案案号：徐州市中级法院（2006）徐民一再终字第0056号
案例编写人：江苏省新沂市人民法院 张 骞
本人点评：本案于2003年1月由被拆迁人李胜兰提起诉讼，经过一审、二审，再审一、二审，2007年1月22日作出最后一份判决，总算告一段落，然而，作为一名多年从事民商、拆迁法律研究的法律人士，我还是进行了思考：
一、兴安公司能否取得拆迁许可证，换言之，所取得的房屋拆迁许可是否合法有效。由于我国房地产开发实行的是资质、证照必备的市场准入制度，兴安公司1994年9月4日领取房屋拆迁许可证时并没有房地产开发资质，是不能从事房地产开发经营活动的。然而，其又以房地产开发名义进行房屋拆迁，显然，项目审批就违法，该拆迁许可证是不合法的，应予吊销。
二、兴安公司因没有房地产开发资质，委托新沂市东辰房地产开发建筑工程公司对金三角二期工程进行开发和销售，其目的是把自身不合法的行为通过法律上转换，使其合法。这种貌似合法，实际仍不能达到法律合法要求，我只能悲哀地说，这种转换是愚蠢的，从委托法律特征看，权利义务仍归委托人，委托人既然自身开发房地产违法，委托事项就不合法，受托人接受了不合法的，不能因受托人有资质而使委托人委托内容转为合法。如果，兴安公司还有什么好点办法，可采用合作开发、转让项目等，并报相关部门批准同意，在不损害被拆迁人利益前提下，可视为有效。
三、本案焦点，第三人贺苏梅是否是否属于善意取得，如果善意取得与回迁优先权冲突怎么办？结合本案案情看,第三人尚未构成善意取得,《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回：除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一） 受让人受让该不动产或动产是善意的；
（二） 以合理的价格转让；
（三） 转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有人有权向无处分权人请求赔偿损失。
本案几个关键点：导致第三人贺无法取得房屋，支撑了再审判决：
其一、第三人贺红梅在被拆迁人提起诉讼时只签订了购房协议，并没有领取房产证，够不成完整的善意取得，从严格意义上讲，贺红梅是购房合同一方当事人，处于债权合同阶段，未能形成物权，而其在原一、二审结束后方凭原一、二审判决领取了房产证，可以说，诉讼时，第三人仅为合同权利人，非物权权利人，不具备善意取得法律要件；其二、被拆迁人与拆迁人签订的补偿安置协议早于第三人与拆迁人之间房屋买卖协议，即便没有司法解释关于被拆迁人优先权规定，同为购房协议原则上保护前一份合同，拆迁人向后一份合同当事人承担不能履行合同责任。
