裁判要旨

　　被拆迁人与拆迁人以房屋所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议后，如果拆迁人将协议中约定的位置、用途特定的补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得该房屋的，应予支持。

　　案情

　　1999年，经江苏省新沂市人民政府批准，新沂市兴安实业有限公司（以下简称兴安公司）开发新沂市第二农贸市场南侧金三角二期工程。同年9月4日，新沂市拆迁办公室向兴安公司颁发了房屋拆迁许可证。拆迁中，需拆迁索胜芝房屋10间，建筑面积248.5平方米(其中临街房屋193.60平方米)，使用面积194.06平方米，房屋补偿98061.41元，定附物及其他补偿12492.92元，各项合计110554.33元。2001年5月13日，兴安公司与索胜芝签订房屋拆迁安置协议书，约定索胜芝回迁安置新沂市北沿街西头第一单元门朝东楼下门向北营业门面房85平方米，安置价每平方米680元，计57800元。兴安公司作为甲方，索胜芝作为乙方，新沂市拆迁办公室作为鉴证机关在协议上签字或盖章（其中索胜芝的名字由其子索祥忠代签）。后因兴安公司没有房地产开发资质，兴安公司委托新沂市东辰房产开发建筑工程公司（以下简称东辰公司）对金三角二期工程进行房屋开发和销售。2001年11月8日，东辰公司与第三人贺苏梅签订商品房预订合同，将金三角二期商品房1号楼门面1号房（即2001年5月13日协议中约定安置给索胜芝的房屋）以546834.50元的价格出售给贺苏梅。2002年5月10日，双方签订商品房买卖合同，确定价格为499636.36元，贺苏梅交清房款。

　　因兴安公司没有按拆迁协议书的约定进行回迁安置，索胜芝于2003年1月30日诉至新沂法院，要求兴安公司、东辰公司、新沂市房屋拆迁安置综合服务中心（以下简称拆迁安置中心）履行2001年5月13日签订的房屋拆迁协议书，给予安置北沿街楼西头第一单元门朝东楼下门向北营业门面房85平方米。在一审过程中，新沂法院通知贺苏梅作为第三人参加诉讼。后因索胜芝在原一审诉讼期间死亡，索胜芝的继承人黄孝英、索祥云、索祥忠、索瑜、索保家、索祥侠作为原告参加诉讼。

　　裁判

　　一审认为，拆迁安置中心受兴安公司委托于2001年5月13日签订拆迁安置协议，该协议是双方的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应按约定履行。兴安公司未按协议约定将房屋安置给索胜芝，应承担违约责任。拆迁安置中心不是合同当事人，根据合同相对性原则，原告要求拆迁安置中心承担责任于法无据，不予支持。东辰公司系受兴安公司委托进行房屋开发和销售，故原告要求东辰公司承担责任的请求不能成立。东辰公司以自己的名义在房产部门办理了房屋销售许可证，故有权销售房屋。贺苏梅与东辰公司在签订商品房买卖合同时均不知晓房屋已安置的事实，且贺苏梅已支付了对价，故该合同是合法有效的，贺苏梅属善意取得，该房屋应归贺苏梅所有。兴安公司未能按照拆迁协议给原告安置房屋，并非该公司在安置后又故意出售给他人，故不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，兴安公司应按照相应价款赔偿原告的损失。据此，新沂法院于2004年2月2日作出（2003）新民初字第619号民事判决：一、东辰公司与贺苏梅签订的房屋买卖合同合法有效，位于新沂市新安镇金三角二期商品房1号楼的门面1号营业用房归贺苏梅所有。二、兴安公司赔偿原告损失499636.36元，此款于判决生效后十日内一次付清。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回原告对拆迁安置中心、东辰公司的诉讼请求。

　　6名原审原告不服一审判决，向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉。

　　二审认为，拆迁安置中心受兴安公司委托与索胜芝签订了拆迁安置协议，兴安公司应当按协议履行义务，上诉人享有被安置权。原审法院认定兴安公司未按约定给索胜芝安置房屋，应承担违约责任，符合法律规定，保护了上诉人的合法权益。虽然东辰公司无权处分协议中的安置房，但是贺苏梅在受让该房时，不知或者不应当知道东辰公司非该安置房的处分权人，东辰公司将该房交给贺苏梅后，双方合同义务已经履行完毕。贺苏梅与东辰公司签订的商品房买卖合同合法有效，贺苏梅取得安置房符合善意取得的情形，上诉人不得要求贺苏梅返还该安置房。原审法院在认定事实和适用法律上并无不当。二审法院遂于2004年8月8日作出了（2004）徐民一终字第1255号终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　一、二审判决生效后，贺苏梅于2004年9月2日办理了房屋所有权证。

　　6名原审原告不服一、二审判决，向徐州市中级人民法院申请再审。该院于2005年5月30日作出了（2005）徐民一审监字第068号民事裁定，决定对本案进行再审。同年6月10日，该院作出（2005）徐民一再终字第063号裁定：撤销该院（2004）徐民一终字第1255号民事判决和新沂法院（2003）新民初字第619号民事判决，将该案发回新沂市人民法院重审。

　　江苏省新沂市人民法院经再审后，依照民事诉讼法第一百二十八条、第一百八十四条，合同法第四十八条、第五十四条第二款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，于2006年7月15日判决：一、位于新沂市新安镇金三角二期商品房1号楼的门面1号营业用房（即证号为新沂房权证新安镇字第1017185号标明的房屋）归6名原审原告所有。二、贺苏梅于本判决生效后30日内将上述房屋返还给兴安公司和东辰公司。三、兴安公司和东辰公司在接收该房屋后立即交付给6名原审原告。四、驳回6名原审原告对拆迁安置中心的诉讼请求。

　　判决后，贺苏梅与东辰公司提起上诉。徐州市中级人民法院于2007年1月22日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　评析

　　1.涉案拆迁协议的效力及处理

　　城市房屋拆迁是城市建设的必经环节和重要程序。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。实践中实行房屋产权调换的，为了追求利润的最大化，拆迁人往往将应该给予被拆迁人的方位、楼层、朝向等居住因素较好的拆迁安置房或商业利用价值较高的拆迁安置商业店面另行出售给第三人，致使被拆迁人的安置房屋落空，从而引发纠纷。对此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第七条第一款的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。可见，一旦拆迁人与被拆迁人达成以“房屋所有权调

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