业务介绍 | |||||||||
业务专长:1、公司法业务:帮助境外投资者在中国境内完成投资项目;为外商投资企业公司、民营企业提供常年法律顾问服务;协助委托人完善公司自治,规范内部管理的各项规章制度,提供经营发展的法律建议;审核对外经营的各种合同和函件,防范企业法律风险;作为委托人的代表参与谈判、处理纠纷、催收货款;为委托人的并购、重组提供法律服务。2、房地产业务:为客户提供建筑施工、房地产…… | |||||||||
诚信公司亦不服一审判决向本院提起上诉,请求:一、一审判决书主文第三项“诚信公司给付红丽园公司装修费640336.98元”,这一判项违反了建筑装修管理规定,千禧龙酒店装修工程是违法工程,装修费不应受保护。二、一审判决书主文第六项“诚信公司赔偿红丽园公司营业利润损失290593.30元及2001年10月12日至合同解除日的营业利润损失,每日按2184.91元计算。”没有证据支持,也缺乏法律依据,应予撤销。
红丽园公司答辩称:红丽园公司装修千禧龙酒店是合法的,并不违反建筑装修管理规定。诚信公司出租房屋存在严重质量问题,造成红丽园公司无法正常经营,这是造成合同无法正常履行的主要原因,不存在红丽园公司经营和管理不善的问题。据此,应驳回诚信公司的上诉请求。诚信公司答辩称:交纳房租是红丽园公司的合同义务,不交纳房租即构成违约,不存在行使抗辩权问题。因红丽园公司使用不当造成房屋漏水,一审判决红丽园公司承担一定责任是正确的。红丽园公司上诉主张由诚信公司赔偿固定资产损失、员工工资损失、营业利润损失、贷款利息损失、装修费损失、玻璃门破碎损失,因缺乏事实和法律依据予以驳回。
本院认为:红丽园公司与诚信公司签订《房屋租赁合同》意思表示真实、自愿。诚信公司在房屋产权人送变电公司委托授权经营范围之内出租讼争房屋,属合法经营。1999年6月9日,诚信公司取得《房屋租赁证》,虽兰州市公安局消防局曾于2001年7月25日发函指明对承租房一、二层商场装修未经审核、验收擅自使用,但在此之前兰州市七里河区公安局消防局发出的《消防安全检查意见书》认为,千禧龙酒店已具备消防安全条件,同意使用一年,即千禧龙酒店开业是经政府有关部门批准的。由于租赁房屋座落的土地为国有划拨土地,依据《城市房地产管理法》第五十五条规定:以营利为目的,房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第25条规定:以营利为目的,房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法,应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定,由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布有新的规定时,从其规定。据此,一审判决认定《房屋租赁合同》有效是正确的,应予维持。鉴于本案的实际情况,合同已无法继续履行,且双方当事人对解除合同并无异议,一审判决解除合同是正确的,应予维持。
根据一审法院委托的鉴定机构甘肃省工程质量监督总站作出的《关于“千禧龙海鲜美食世界”房屋渗漏监测结果的通知》,1、该建筑渗漏水主要原因为排水管道穿过楼板的预留孔与管道间隙未按规范施工和楼板裂缝所致。该房屋渗漏水的主要原因是土建、安装不按规范施工造成的。2、大门外地坪起鼓与厨房地坪起鼓是由于地坪受硫酸盐腐蚀膨胀所致。3、该商贸城北段Ⅱ区A段一、二层梁、板、柱仅有46.8%的构件强度达到设计要求,且强度值离散较大,最小值为13.3MPa。该房屋存在严重质量问题。建议建设单位对该楼进行整体可靠性鉴定。依据《建筑法》第六十条第二款规定:“建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得贸有渗漏、开裂等质量缺陷。”诚信公司履行上述法定义务是红丽园公司使用承租房屋的前提条件,由于诚信公司未履行法定义务已违反国家法律强制性规定,且不符合租赁房屋的使用条件,应认定诚信公司违约在先。根据《合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条规定:“合同法施行以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的,除本解释另有规定的以外,适用当时的法律规定,当时没有法律规定的,可以使用合同法的有关规定。”据此,红丽园公司拒付租金的行为是行使后履行抗辩权的行为,不构成建约,不承担违约责任,诚信公司应承担违约赔偿责任。
《租赁合同书》约定:在红丽园公司提出书面维修意见后,诚信公司没有及时对房屋维修,给红丽园公司造成的损失,诚信公司应对红丽园公司给予一定的补偿。红丽园公司在承租房屋内开办的千禧龙酒店正式开业不久即依约书面致函出租人诚信公司,告知由于承租房屋存在严重质量问题,导致其不能正常经营,造成严重经济损失,请求解决出现的问题并中止履行合同。以后,承租人红丽园公司又多次致函诚信公司督促出租人尽快解决房屋质量问题,诚信公司复函不承认出租房屋存在严重质量问题,以后才提出价值9000余元的维修计划,应当认定由于诚信公司怠于履行合同约定的维修义务,导致损失扩大,对此应承担相应的赔偿责任。在第二个采暖期,由于承租人红丽园公司对房屋设施使用不当,导致房屋大面积漏水,致使损失进一步扩大,红丽园公司应对因此造成的扩大损失自己承担。经营利润损失不仅发生在停业以后合同解除前的一段时间内,而是存在整个经营期间,损失与诚信公司的违约行为有直接的因果关系,诚信公司应予适当赔偿。依据《民法通则》第一百一十二条规定:“当事人一方违反合同的赔偿责任,应当相当于另一方因此所遭受的损失。”参照《合同法》第一百一十一条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违