未约定归属的车位、车库归谁所有？

对于车位、车库的归属，《物权法》采取了主要由当时人约定的原则，但是只要有约定就有可能存在约定不明或没有约定的情形，《物权法》却回避了这一问题，不能不说是一大遗憾。《物权法》经过七次审议，第六次审议稿，就是我们所说的《物权法（草案）》第76条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”但最后施行的《物权法》将没有约定或者约定不明属于业主共有的规定删除了。有人认为立法者删除这一规定就是在默认没有约定或者约定不明的情况下，车位属于开发商所有，但我不能苟同。

我认为认定没有约定的车位、车库归谁所有应该把握两个原则进行认定，一个是是否单独取得建筑用地使用权，另一个是是否计入公摊面积。

如果车位、车库没有单独取得建设用地使用权，只是依附于地上房屋、地下其他建筑物和公用设施的建设用地使用权，在地上房屋或其他公用设施权利移转的时候，其占用范围内的建设用地的建设用地使用权肯定会随之发生移转，以此为基础建设的车位、车库的权利也应该移转。在这种情况下，车位、车库应该归业主所有。

如果车位、车库已经单独取得了建设用地使用权，但同时又被计入进了公摊面积，这表明开发商在商品房的销售过程中，已经把车位、车库销售给了业主，也应该归业主所有。

如果车位、车库已经单独取得了建筑用地使用权，又没有计入公摊面积，在这种情况下，车位、车库一般都可以办理独立的产权登记，初始所有者应该是开发商，可以由开发商独立处分。

具体到四种形式的车位，地面车位、未计入容积率的架空层车位前面已经论证属于业主共有，不需要约定；计入容积率的架空层车位、地面的独立车库，登记产权的地下车位归登记的所有权人所有，其初始的所有权人是房地产开发商，在没有约定的时候由登记的所有权人享有所有权。