“合同上写得很清楚，小区有绿地和公共设施，但事实并非如此，房产公司没有依约交房，我们要求房产公司承担违约责任，法院为何不支持?”近日，拿到法院驳回诉讼请求判决书的林强夫妇很是不解。

“2010年9月初，我们购买了位于乌鲁木齐市水磨沟区和熙巷的一套期房。”林强告诉记者，“同年9月17日，我们与房产公司签订了《商品房预售合同》。合同约定，‘小区有绿地和公共设施，房产公司应在2011年8月30日前，将综合验收合格的房屋交付使用。如逾期交付，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”

    “2011年11月1日，我们才办理了入住手续。”林强说，“可入住后才发现，该小区的绿化、公用设施都没有，经打听才得知，小区房屋并没有通过综合验收。”

    林强随后就小区无绿化和公用设施、逾期交房及没有经过综合验收等事宜，向房产公司主张违约赔偿，但没有结果。

    今年4月，林强一纸诉状将房产公司诉至乌市水磨沟区人民法院，要求房产公司支付违约金8030元。

    庭审中，房产公司辩称，2011年9月15日，林强购买的住宅楼的主体工程通过了建设、监理、设计、施工、勘察单位的五方验收。2011年11月1日，林强实际办理了入住手续。后经双方协商，房产公司已向林强支付了延期交房的违约金1875.87元。

    法院审理认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”

    林强于2011年11月1日办理了入住手续，并取得了房屋钥匙，房产公司已实际完成房屋交付的义务。法院据此判决，驳回林强的诉讼请求。

律师提醒

分清“竣工验收”和“综合验收”

    新疆律师田文刚分析认为，“竣工验收”是指每个建设单元工程竣工后，建设方组织五方验收，并取得消防、环保、规划验收合格证和相关资料文件，由建设方提出竣工验收报告，经建设行政主管部门收讫并确认，发给《房屋建筑和市政基础设施竣工验收合格备案证书》。“综合验收”是指在按照有关法律、规章和规范对居住小区规划、设计的执行，各单位工程的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等，是在“竣工验收”基础上的全面验收。综合验收的内容包括：规划要求是否落实，配套建设设施和公共服务设施是否建设完毕，单项工程质量验收手续是否完备，物业管理是否落实等。

    本案中，由于林强夫妇在综合验收前就已办理了入住手续，因此，入住后再主张房产公司的违约责任就很难得到支持。

    田文刚提醒，买房人准备收房时，要分清合同约定的到底是“竣工验收”还是“综合验收”，并严格按照约定收房，收房时要与开发商签署房屋验收交付单。